二三線城市土地頻流拍 “地產(chǎn)新格局”隱現(xiàn)
進(jìn)入8月以來，各地土地拍賣市場(chǎng)頻傳流拍消息。由諸葛找房向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提供的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，11個(gè)熱點(diǎn)二三線城市在一個(gè)半月里出現(xiàn)了27宗土地流拍情況，平均流拍率達(dá)到10%。其中流拍土地宗數(shù)最多的城市是鄭州，流拍土地達(dá)11塊；流拍率最高的城市是惠州，高達(dá)27.78%；武漢流拍率高達(dá)22.22%僅次于惠州。 “由于融資環(huán)境持續(xù)收緊，集團(tuán)在下半年拿地態(tài)度已有所轉(zhuǎn)變�！睂�(duì)于近期出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市流拍現(xiàn)象，一家港股上市房企區(qū)域公司投拓部負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“目前公司原則上是三四線城市暫停拿地、熱點(diǎn)二線城市聚焦核心區(qū)域、一線城市看價(jià)格決定。利潤(rùn)率低于10%的地塊連上會(huì)討論的資格都沒有。如鄭州的地塊，在核算成本后利潤(rùn)率達(dá)不到要求，且近兩年鄭州市場(chǎng)銷售也較為低迷�！� 同樣接到暫停拿地通知的還有一家曾以激進(jìn)聞名深耕西南區(qū)域的房企投拓負(fù)責(zé)人，相比年初“一日三城”的節(jié)奏，進(jìn)入8月以來除了幾個(gè)二線城市舊改項(xiàng)目，三四線城市也未再涉足�！氨緛硎怯心玫赜�(jì)劃，但現(xiàn)在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，集團(tuán)不愿再撥款給項(xiàng)目公司拓地，現(xiàn)在看，下半年土地市場(chǎng)形勢(shì)還會(huì)繼續(xù)降溫，這個(gè)時(shí)候拿地怕拿在高位。” 補(bǔ)倉重地成流拍“重災(zāi)區(qū)” 在這場(chǎng)寒流中，曾被眾多房企視為補(bǔ)倉重地的熱點(diǎn)二線城市成為流拍重災(zāi)區(qū)。 諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)二線城市8月流拍率環(huán)比上漲1.98%。以武漢為例，今年4月，眾多品牌房企涌入武漢，連兩度流拍的“準(zhǔn)地王”都被兩大房企搶入囊中，僅4月23日和4月25日兩天，武漢通過土地拍賣吸金就高達(dá)310億元，超過2019年第一季度。但進(jìn)入8月后，武漢僅成交兩宗土地，平均溢價(jià)率為0，合計(jì)收金10.89億元。9月3日，武漢掛牌出讓5宗地塊，總面積27.35萬平方米、起拍總價(jià)48.95億元。結(jié)果，當(dāng)天兩宗土地流拍，余下三宗攬金26億元，僅達(dá)到預(yù)期收入的一半。同樣的一幕也在浙江衢州、天津、成都、惠州、南京上演。 寒潮之下，熱點(diǎn)二線城市也難逃底價(jià)成交命運(yùn)。9月10日，杭州共11宗地塊出讓，其中，6宗涉宅地塊中，僅有余杭區(qū)的良渚北商住地塊達(dá)到封頂價(jià)并競(jìng)自持，其余5宗涉宅地塊僅有小幅溢價(jià)，5宗商業(yè)用地中，有3宗以底價(jià)成交；同日，武漢武昌濱江商務(wù)區(qū)掛牌出讓兩宗地塊，起拍總價(jià)為116億元，最終均由華夏幸福以底價(jià)摘得；9月17日，長(zhǎng)沙大王山片區(qū)北部一宗雙限地塊以22.88億元底價(jià)成交。 “錢緊當(dāng)然拿地就更為謹(jǐn)慎。上個(gè)月開發(fā)貸也開始收緊，此前信托、海外債也都被限制了，現(xiàn)在開發(fā)商能獲取資金的途徑都上了緊箍咒，想拿地只能從銷售端變現(xiàn)，加速銷售回款。但目前來看，銷售端短期內(nèi)大概率持續(xù)趨冷，一個(gè)月前確定‘房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激’的定調(diào)后，又放出了‘房貸利率不會(huì)降’的消息�！币晃缓贾荼就练科笸顿Y部經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示。 “現(xiàn)在這種情況，我們投拓部門的壓力更大。以前融資容易時(shí)，拿地之前資金配合就到位了，整個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)商除了出人、出品牌之外基本不用考慮籌錢�，F(xiàn)在拿地要自己真金白銀，花的每一分錢都要再三考慮�！鼻笆鐾顿Y部經(jīng)理表示，對(duì)于一個(gè)城市是否能夠拿地不是依據(jù)其所在城市層級(jí)或銷售數(shù)據(jù)來判斷，而是基于這個(gè)城市的需求來做決定�！跋窕葜菔袌�(chǎng)主要是投機(jī)需求，本地消費(fèi)能力太弱，主要依靠深圳的購買力來支持，這種城市在市場(chǎng)下行期，品牌房企進(jìn)入會(huì)更為謹(jǐn)慎。而對(duì)于武漢、杭州等熱點(diǎn)二線城市， 這種城市大多數(shù)房企放棄拿地只有一個(gè)原因，那就是算不過來賬�！� 對(duì)于目前熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受記者采訪時(shí)表示原因有三點(diǎn)：一、房企拿地更加謹(jǐn)慎，由于融資收緊和償債高峰來臨，房企對(duì)高總價(jià)和高溢價(jià)地塊，以及城市去化速度一般的城市和地段，較之前更加審慎；二、地塊競(jìng)拍條件多，對(duì)企業(yè)盈利和去化均提出挑戰(zhàn)，操盤難度提高。三、部分由于政策性調(diào)整，2019年3月份“小陽春”供地增加，后期政策嚴(yán)控下，供地節(jié)奏有所調(diào)整。 大房企廣布局 小房企深耕區(qū)域 熱點(diǎn)城市土地頻頻遇冷背后，房企土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和布局也在悄然發(fā)生改變。從土地流拍數(shù)量來看，2019年上半年流拍地塊數(shù)量最多的省份為貴州，共流拍地塊811條。從流拍用地面積來看，2019年上半年河南的流拍用地面積最大，達(dá)2190萬平方米。流拍地塊數(shù)最少的是北京和上海。淡出三四線城市，回歸一二線城市，布局城市圈正成為規(guī)模房企的首選。 與規(guī)模房企相比，中小房企更傾向于深耕區(qū)域。成立于2014年的深圳山湖海房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)品牌管理中心執(zhí)行總經(jīng)理劉華麗在接受記者采訪時(shí)表示：“我們與規(guī)模房企是不同的打法,更傾向于在三四線城市布局，這些地方恰好是規(guī)模房企布局的空白點(diǎn)。在這些城市，通過公開的招拍掛拿地反而比從二級(jí)市場(chǎng)拿地價(jià)格更為劃算，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣畷?huì)給予企業(yè)很多政策支持和優(yōu)惠力度，企業(yè)需要做的是做好產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)。”對(duì)于三四線城市購買力和人口結(jié)構(gòu)問題，她表示：“我們之所以選擇在這些城市布局，是因?yàn)檫@些城市有很多外出務(wù)工人口，這些人口的子女未來很多都會(huì)回到原戶籍城市就學(xué)。我們的產(chǎn)品都是引入學(xué)區(qū)資源，恰好能夠滿足這些需求�！� “對(duì)于中小房企下半年布局有兩個(gè)建議：一、以深耕城市為主，尤其核心城市和大本營(yíng)，二，擴(kuò)大合作力度，與當(dāng)?shù)鼗蚱放品科筮M(jìn)行合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)；其三，控制拿地總量和規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)地塊�！秉S瑜認(rèn)為，下半年房企拿地仍將以穩(wěn)為主，從拿地城市來看，房企更傾向于一二線城市，但一線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限，同時(shí)政策調(diào)控嚴(yán)格，企業(yè)拿地原因更多是戰(zhàn)略性拿地。部分三四線城市受到市場(chǎng)空間透支和政策紅利消退影響，市場(chǎng)成交規(guī)模有所收縮，但長(zhǎng)三角、珠三角等城市群周邊三四線城市仍有較好的支撐。 觀點(diǎn) 下半年土地市場(chǎng) 整體降溫難逆轉(zhuǎn) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，受融資側(cè)從緊政策影響，整體保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，在房企融資從緊不變的壓力之下，投資降溫的分化正在持續(xù)，東部和東北部的投資降溫明顯，也顯示出房企在不同區(qū)域的投資策略調(diào)整在加速推進(jìn)。 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何看待近期部分熱點(diǎn)城市土地流拍、底價(jià)成交的情況？ 張波：今年下半年的土地市場(chǎng)難言樂觀。8月的土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)未變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%。值得關(guān)注的是購置面積和金額降幅雙雙比1~7月份收窄3.8和5.6個(gè)百分點(diǎn)，8月部分大型品牌房企已經(jīng)傳出暫停或暫緩拿地的風(fēng)聲，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積同比去年降三成是大趨勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房企拿地趨于保守的態(tài)勢(shì)，是否體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境？ 張波：從房企融資的大背景來看，針對(duì)房企側(cè)強(qiáng)化嚴(yán)監(jiān)管的態(tài)勢(shì)保持不變，無論是信托、海外債還是ABS、開發(fā)貸都保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。8月30日，銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。因此，不但負(fù)債率過高房企的下半年風(fēng)險(xiǎn)會(huì)明顯提升，另一方面當(dāng)下對(duì)房企融資的監(jiān)管也并非“一刀切”，對(duì)于負(fù)債率過高且規(guī)模化過于“激進(jìn)”房企的融資監(jiān)管會(huì)重點(diǎn)加強(qiáng)，這類房企的資金安全性顯得尤為重要。 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期一些品牌房企也在加大營(yíng)銷力度，9月份銷售端情況是否有所好轉(zhuǎn)？ 張波：雖然傳統(tǒng)銷售旺季“金九”已經(jīng)來臨，但市場(chǎng)的分化還在持續(xù)、銷售冷熱不均，包括深圳、上海臨港在內(nèi)的熱點(diǎn)城市和地區(qū)，受大政策影響帶動(dòng)了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至二線城市則已在降溫。此外，區(qū)域性的房地產(chǎn)政策也會(huì)對(duì)該地區(qū)市場(chǎng)帶來影響有限的波動(dòng)，但下半年樓市回暖的機(jī)率依然較小，穩(wěn)定將是市場(chǎng)的主旋律。區(qū)域的分化不但體現(xiàn)出房企出貨區(qū)域的變化，也顯示出購房者信心在不同區(qū)域出現(xiàn)分化，預(yù)計(jì)分化趨勢(shì)在下半年還將持續(xù)。 |
