@萍鄉(xiāng)人！貸款利率大調(diào)整，你的房貸合同要改了！

2019-12-30 15:57| 發(fā)布者: 房產(chǎn)小編| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 中國(guó)證券報(bào)、大江網(wǎng)

摘要: @萍鄉(xiāng)人！貸款利率大調(diào)整，你的房貸合同要改了！

關(guān)乎千萬(wàn)家庭錢袋子的

存量住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換，

還是來(lái)了！

12月28日，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

與市場(chǎng)預(yù)期不同的是，存量貸款合同定價(jià)基準(zhǔn)由過(guò)去的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)定價(jià)利率（LPR）并非分類分步實(shí)施。此前有分析預(yù)期，存量貸款合同切換可能會(huì)“先易后難”，先從公司類貸款入手，再針對(duì)更為分散的個(gè)人類貸款，尤其是住房存量貸款合同切換可能要放在最后一步實(shí)施。但從央行此次公告看，所有類型的存量貸款合同都要一同切換，且原則上切換時(shí)間只有6個(gè)月，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可謂時(shí)間緊任務(wù)重。

要點(diǎn)一：進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本企業(yè)或最先受益

此次切換的存量貸款只針對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款，浮動(dòng)利率也是大部分貸款的定價(jià)方式。央行公告稱，所謂存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

推進(jìn)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)切換是LPR改革的重要組成部分。2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告，此后不久，商業(yè)銀行新發(fā)放貸款的定價(jià)基準(zhǔn)陸續(xù)改為L(zhǎng)PR，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)。

LPR改革以來(lái)，每月一次的報(bào)價(jià)頻率已實(shí)施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下調(diào)，但目前這只能惠及新發(fā)放貸款的利率，對(duì)于規(guī)模更大的存量貸款利率尚無(wú)法享受到因LPR改革帶來(lái)的融資成本降低的改革紅利。這也是為何近幾個(gè)月盡管LPR下調(diào)，但中長(zhǎng)期貸款加權(quán)平均利率仍小幅走高的主要原因。因此，要想進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)切換為L(zhǎng)PR勢(shì)在必行。

不過(guò)，需要注意的是，從央行公告的內(nèi)容看，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)切換，短期內(nèi)對(duì)公司類貸款降低融資成本的效果更為明顯。但對(duì)于廣大公眾更關(guān)心的個(gè)人住房按揭貸款的利息支出來(lái)說(shuō)，至少未來(lái)一年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

也就是說(shuō)，此次存量浮動(dòng)貸款定價(jià)基準(zhǔn)切換，最先受益的，將是企業(yè)。

要點(diǎn)二：定價(jià)基準(zhǔn)切換五大原則

根據(jù)央行公告，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換要遵循以下原則：

1、轉(zhuǎn)換后的定價(jià)基準(zhǔn)有兩個(gè)選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

2、已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換�？紤]到目前絕大多數(shù)浮動(dòng)利率貸款合同的重定價(jià)周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價(jià)基準(zhǔn)切換可以不參與。

3、轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。也就是說(shuō)，存量商業(yè)住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換前后，個(gè)人的實(shí)際利息支出是不變的。這也利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，保護(hù)貸款人的利益。

4、金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

5、如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。這條同樣是要保證個(gè)人住房貸款利率在合同切換前后的水平不變。

要點(diǎn)三：個(gè)人房貸利率切換五大要點(diǎn) 未來(lái)一年不用擔(dān)心利息支出變動(dòng)

廣大公眾更關(guān)心存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)的切換規(guī)則，央行也給出了詳細(xì)解釋�？偨Y(jié)來(lái)看，主要有以下要點(diǎn)：

1、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

2、同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響；

3、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為固定利率的，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平；

4、轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；

5、借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年（此條不適用于固定利率）。

預(yù)計(jì)絕大部分人屆時(shí)都會(huì)選擇定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，舉個(gè)例子能更好地理解此次定價(jià)基準(zhǔn)切換對(duì)個(gè)人住房貸款的影響：

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

同理，假如存量房貸為下浮10%，那么現(xiàn)行執(zhí)行利率為4.9%×（1-10%）=4.41%。

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