生活中，開發(fā)商逾期交房是常事，購房人除了催和等，往往無計可施。那么如何認定開發(fā)商逾期交房，后續(xù)又該如何進行維權呢？
近日，安源區(qū)法院審結一起業(yè)主起訴開發(fā)商逾期交房的房屋買賣合同糾紛案件。經(jīng)審理查明：原告鐘某與被告某房地產(chǎn)公司于2017年3月簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房，被告應在2017年12月31日前將具備“經(jīng)驗收合格”并符合合同約定的商品房交付給原告使用，如被告逾期交房且超過180日，原告有權要求繼續(xù)履行合同，被告應自約定的最后交付期限第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已付房價款萬分之一的違約金。原告按約向被告支付了購房款后，被告亦向原告交付了房屋鑰匙，但被告開發(fā)的某小區(qū)直至2018年8月才經(jīng)行政管理部門竣工驗收備案。 法院認為，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收不僅包含工程質量驗收，還包含規(guī)劃、消防、人防等其他各項驗收，需由行政部門進行綜合驗收，并報行政主管部門備案后，方能視為驗收合格，具備交房條件。被告未能在約定的交房時間內取得行政主管部門對某小區(qū)的竣工驗收備案，應視為被告公司未能在約定的時間內向原告交付具備交房條件的商品房。被告逾期交房，應按合同約定承擔違約責任，向原告賠償相應違約金。法院遂判決：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向鐘某賠償逾期交房違約金。 【法官解析】 （一）開發(fā)商逾期交房的類型 1.房屋未經(jīng)竣工驗收備案。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)及相關規(guī)章條例規(guī)定，商品房交付的條件應為經(jīng)過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記，即開發(fā)商向購房人交付的合格房屋應取得建設工程竣工驗收備案登記。如開發(fā)商在約定時間內未能完成上述備案登記，則應認定開發(fā)商構成逾期交房。 2.房屋存在嚴重質量瑕疵。根據(jù)房管部門統(tǒng)一的合同范本載明，開發(fā)企業(yè)向購房者交付的房屋必須是“經(jīng)驗收合格”的房屋，即房屋質量應符合國家標準。如因房屋主體結構質量不合格，或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，開發(fā)商均應承擔瑕疵擔保義務即負責修復至合格狀態(tài)。故開發(fā)商在約定時間內未能將房屋修復至合格狀態(tài)，則應認定開發(fā)商構成逾期交房。 （二）購房人有權拒絕接收房屋的情形 1.開發(fā)商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。訴訟過程中，開發(fā)商以購房人已實際接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，法院不予支持；但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。 2.開發(fā)商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權拒絕接收。但是，購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的，法院不予支持。 3.開發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據(jù)證明房屋存在明顯質量問題，影響其正常的居住使用，購房人有權拒絕接收房屋，并有權要求開發(fā)商進行維修。因房屋質量問題導致逾期交房的，購房人有權要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。 （三）購房人有權解除合同的情形 1.法定解除。根據(jù)我國合同法第九十四條規(guī)定，如所購商品房一直未能具備交付條件，或開發(fā)商長期無法履行交房義務，導致購房人無法實現(xiàn)購房的合同目的，購房人有權解除合同。 2.約定解除。當事人在《商品房買賣合同》中就開發(fā)商逾期交房購房人可以解除合同進行相應約定后，如開發(fā)商的逾期交房的情形達到約定解除的條件，購房人有權解除合同。應注意，購房人的合同解除權的行使有期限限制。根據(jù)我國合同法及相關司法解釋規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，經(jīng)催告后在三個月的合理 |
