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文件原文

江西省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見

贛府廳發(fā)〔2020〕37號

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及習(xí)近平總書記視察江西重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量跨越式發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，推動構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原則。

堅持以人為本，把握改造重點。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，充分征求居民意見，合理確定改造內(nèi)容，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

堅持因地制宜，穩(wěn)步統(tǒng)籌推進�？茖W(xué)確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標；合理制定改造方案，體現(xiàn)小區(qū)特點，杜絕政績工程、形象工程。在調(diào)查摸底基礎(chǔ)上，綜合地方財政承受能力，科學(xué)編制專項規(guī)劃和年度實施計劃。

堅持居民自愿，調(diào)動各方力量。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，激發(fā)居民支持改造、參與改造的主動性和積極性；充分調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造和管理，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。

堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū)，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

堅持建管并重，完善長效機制。發(fā)揮基層黨組織引領(lǐng)作用，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與提升社區(qū)治理能力相融合，創(chuàng)新小區(qū)治理模式，推動社會治理和服務(wù)重心向基層下移，完善小區(qū)長效管理機制，建立共建共治共享的美好格局。

（三）改造范圍和工作目標。

改造范圍：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，根據(jù)國家年度計劃申報要求，逐步將建成于2000年底后又亟需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入改造計劃。

對已享受過其他中央補助資金進行過改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，仍存在市政配套設(shè)施不完善、社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的，可逐步納入改造規(guī)劃和計劃，但同一改造內(nèi)容不得重復(fù)使用中央補助資金。不得將計劃征收拆遷的小區(qū)（含獨棟住宅樓）納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，不得將已經(jīng)實施和計劃實施改建、擴建、翻建的棚戶區(qū)納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。

工作目標：2020年，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1506個，涉及居民33.16萬戶；到2022年，建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

（一）合理制定改造標準。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造標準分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三類。

1.基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是小區(qū)環(huán)境整治、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，小區(qū)環(huán)境整治包括依法拆除各類違法建設(shè)、恢復(fù)消防通道，清理規(guī)范防盜窗或防盜網(wǎng)，清理樓道雜物及各類小廣告，整治噪音、餐飲油煙污染等“臟亂差”現(xiàn)象；改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、照明、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等�；�礎(chǔ)類要做到應(yīng)改盡改，中央財政資金重點支持市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)公共部位維修等。

2.完善類。在基礎(chǔ)類改造基礎(chǔ)上，增加為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)配套設(shè)施包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊綠化設(shè)施、適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。完善類要做到能改盡改，財政資金可通過“以獎代補”的形式支持完善類內(nèi)容的改造。

3.提升類。在完善類基礎(chǔ)上，增加為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、周界防護等智能感知設(shè)施，以及托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。提升類要結(jié)合周邊區(qū)域特點，按照15分鐘生活圈要求，發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)作用，吸引社會資本參與提升類設(shè)施的建設(shè)、改造和運營。

各設(shè)區(qū)市要結(jié)合本地實際，研究制定相應(yīng)的改造標準、改造清單、技術(shù)規(guī)范和支持政策，避免居民基本生活要求相關(guān)內(nèi)容改造不到位、不徹底。

（二）編制專項改造規(guī)劃。開展調(diào)查摸底，進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立項目儲備庫。區(qū)分輕重緩急，切實評估地方財政承受能力，在不增加債務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制、逐級生成縣（市、區(qū)）、設(shè)區(qū)市、省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項規(guī)劃（2021-2025年）。按照居民自愿、自下而上的原則，將居民改造意愿、參與積極性、實施物業(yè)管理等因素作為重要參考，確定項目改造時序，分批分次逐步納入年度實施計劃。養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業(yè)單位、大專院校、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū))按屬地原則納入地方專項規(guī)劃和年度計劃統(tǒng)一組織實施。

（三）推行區(qū)塊化改造模式。

大力推行區(qū)塊化改造模式，合理拓展改造項目實施地域范圍，結(jié)合城市功能與品質(zhì)提升、城市更新等工作，鼓勵符合條件的相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)統(tǒng)一實施，做到統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，成街連片整體改造，實現(xiàn)片區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享，打造15分鐘生活圈。

在不增加政府隱性債務(wù)負擔(dān)前提下，鼓勵將多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)與相鄰的棚戶區(qū)、老城區(qū)、老舊廠房、城中村、集貿(mào)市場、停車設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等改造（建設(shè)）項目統(tǒng)籌，通過項目內(nèi)部資源搭配，實現(xiàn)資金回報平衡，引入社會資本參與有關(guān)設(shè)施的設(shè)計、建設(shè)、運營，創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方式和融資模式。

（四）建立健全工作機制。

1.健全領(lǐng)導(dǎo)推進機制。落實市、縣（區(qū)）政府主體責(zé)任，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門齊抓共管的工作協(xié)調(diào)推進機制，明確各有關(guān)部門、單位和街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的責(zé)任分工，細化目標任務(wù)，制定工作規(guī)則、責(zé)任清單、議事規(guī)程，統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

2.健全群眾參與機制。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強基層黨組織建設(shè)、居民自治機制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機結(jié)合。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，運用線上線下手段，廣泛發(fā)動居民參與改造全過程，做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。組織引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)機關(guān)、企事業(yè)單位及各類社會組織積極參與改造。

3.建立長效管理機制。發(fā)揮基層黨組織引領(lǐng)作用，改造前組織引導(dǎo)涉改小區(qū)建立健全業(yè)主委員會，協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。積極推動改造后小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理，指導(dǎo)改造后小區(qū)結(jié)合實際情況，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理或業(yè)主自治管理，鼓勵各地探索組建國有資本參與的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。建立健全住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，保障城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。

4.建立項目推進機制。市、縣（區(qū)）政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，確保項目有序?qū)嵤�。推動專業(yè)院校、規(guī)劃設(shè)計單位定點聯(lián)系街辦（鎮(zhèn)），規(guī)劃師、設(shè)計師、工程師等定點幫扶社區(qū)，為街辦社區(qū)推動改造、社區(qū)居民參與改造提供技術(shù)支持。探索城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程管理和監(jiān)督機制，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責(zé)任可追溯、績效可量化的項目管理過程。落實項目建設(shè)單位主體責(zé)任，研究建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量和安全監(jiān)督管理機制，杜絕安全隱患。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。

（五）建立資金合理共擔(dān)機制。

1.合理落實居民出資責(zé)任。按照“誰受益、誰出資”原則，積極推動居民出資參與改造，引導(dǎo)居民通過捐資捐物、投工投勞、使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實出資責(zé)任。落實《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳財政部辦公廳關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》，各地要結(jié)合實際，研究出臺住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的具體辦法。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵有需要的居民結(jié)合改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。

2.創(chuàng)新財政支持政策。積極爭取中央財政補助資金，中央財政資金重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。省級財政在預(yù)算中統(tǒng)籌安排一定資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造獎補。市、縣（區(qū)）政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。按照統(tǒng)籌管理、專項列資、歸口使用的原則，整合涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的黨建、綜治、民政、文化、醫(yī)療、商務(wù)、體育等渠道的各類資金，統(tǒng)籌納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率。對各地符合專項債券發(fā)行條件的項目，給予專項債券資金支持。

3.加大金融籌資力度。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)�；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。國家開發(fā)銀行江西省分行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行江西省分行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場化、法治化原則，依法依規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法依規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

4.推動專業(yè)經(jīng)營單位參與。引導(dǎo)供水、供電、供氣、通信、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責(zé)任，出資參與小區(qū)改造中相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備改造提升。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、通信、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)改造；產(chǎn)權(quán)不屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專業(yè)經(jīng)營單位出資改造，改造后的專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負責(zé)后續(xù)維護管理。為專業(yè)經(jīng)營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當(dāng)期費用稅前扣除。

5.吸引社會力量參與。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)出資參與改造。鼓勵支持通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。鼓勵支持各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新業(yè)態(tài)。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入按規(guī)定免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。

（一）簡化項目審批流程。市、縣（區(qū)）政府要結(jié)合審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，推行并聯(lián)審批和網(wǎng)上審批，切實提高項目審批效率�？捎墒小⒖h（區(qū)）政府組織相關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，通過后由相關(guān)部門直接辦理立項、用地、規(guī)劃審批、工程建設(shè)、施工許可等相關(guān)手續(xù)。在不新增建設(shè)用地、不涉及土地權(quán)屬變化等情況下，無需辦理城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造用地等手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可與施工許可合并為一個階段，進一步簡化有關(guān)審批手續(xù)。不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險項目，采用事前告知承諾制，可不進行施工圖審查。組織相關(guān)各方進行聯(lián)合驗收，對竣工項目推行限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。對驗收涉及的測量工作，實行“一次委托、統(tǒng)一測繪、成果共享”。

（二）完善技術(shù)標準體系。各地要貫徹執(zhí)行《江西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，各設(shè)區(qū)市要結(jié)合本地實際，及時制定完善適應(yīng)改造需求的技術(shù)標準體系，明確智能安防建設(shè)要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。注重推廣應(yīng)用綠色集約新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法，強化水表、消防、安防等智能化改造。落實綠色社區(qū)創(chuàng)建要求，優(yōu)先選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的技術(shù)、工藝、材料、產(chǎn)品。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的，需嚴格落實相關(guān)保護修繕要求。因改造利用公共空間新建、改建各類設(shè)施涉及影響日照間距、占用綠化空間等的，可在廣泛征求居民意見基礎(chǔ)上一事一議予以解決。

（三）高效盤活既有資源。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且依法征得居民等同意的前提下，鼓勵利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境及配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。其中，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價款。鼓勵黨政機關(guān)、國有企事業(yè)單位依法依規(guī)將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)或周邊存量房屋提供給街道、社區(qū)用于公共服務(wù)。整合社區(qū)服務(wù)投入和資源，通過統(tǒng)籌利用公有房屋、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置房屋等存量房屋資源，增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，鼓勵有條件的地方通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。

（四）明確土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要依法積極予以辦理。

（一）加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為全省城市功能與品質(zhì)提升重要工作內(nèi)容，由省城市功能與品質(zhì)提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推動全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，各有關(guān)單位按照領(lǐng)導(dǎo)小組工作要求和職責(zé)分工，加強政策協(xié)調(diào)、工作銜接、調(diào)研督導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題，研究完善相關(guān)政策措施。

（二）落實地方責(zé)任。市、縣（區(qū)）政府要落實主體責(zé)任，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺上重要議事日程，主要負責(zé)同志親自抓，建立健全工作推進機制。要始終堅持以人民群眾滿意度和受益程度、改造質(zhì)量和財政資金使用效率為衡量標準，調(diào)動各方面資源抓好組織實施，落實好各項配套支持政策。