關(guān)于公開征求《江西省物業(yè)管理條例 省十三屆人大常委會第三十四次會議對《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》進行了初次審議�，F(xiàn)將法規(guī)修訂草案及其說明予以公布，向社會公開征求修改意見。歡迎社會各界人士直接登錄江西人大新聞網(wǎng)提出意見建議，意見建議也可通過信件、傳真、電子郵件等方式反饋我委。征求意見截止時間：2022年1月14日。 通信地址：江西省南昌市紅谷灘區(qū)臥龍路999號省人大常委會法工委經(jīng)濟法規(guī)處郵編：330036 電話(傳真)：0791—88900378 電子郵箱：fgwjjfgc@163.com 關(guān)于《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明 ——2021年11月17日在江西省第十三屆人大常委會第三十四次會議上 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長 盧天錫
省人大常委會： 受省政府委托，現(xiàn)就《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)作如下說明。近年來，我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，全省已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4000余家，從業(yè)人員達20萬人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的項目總數(shù)7677個。物業(yè)管理類型從單一住宅小區(qū)向辦公樓、商場、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)廠房、機場、車站等多類型延伸覆蓋。物業(yè)服務(wù)的外延在不斷的擴大，物業(yè)服務(wù)的對象已經(jīng)從最初對物的管理延伸到對人的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的方式也在不斷的發(fā)展變化，并且與社區(qū)治理深度融合，成為城鄉(xiāng)社區(qū)治理的重要內(nèi)容。2012年我省頒布實施了《江西省物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了重要的作用，但隨著形勢發(fā)展和上位法的制定與修改，條例一些規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理和服務(wù)的新形勢、新要求，與民法典等上位法規(guī)定不一致。2021年2月至5月，省人大常委會執(zhí)法檢查組對條例的實施情況開展執(zhí)法檢查，形成了《關(guān)于檢查〈江西省物業(yè)管理條例〉實施情況的報告》，指出了條例在實施過程中存在的諸多問題，亟需通過修訂加以規(guī)范和解決。一是與上位法相一致。將條例與《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《優(yōu)化營商環(huán)境條例》規(guī)定不一致、相沖突的內(nèi)容進行修訂，與上位法保持一致。二是與新要求相適應(yīng)。中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》要求改進社區(qū)物業(yè)管理，加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，此次修訂將有關(guān)要求融入到條例具體條款中。三是與解決實際問題相銜接。對省人大常委會執(zhí)法檢查組執(zhí)法檢查報告中提出的“五個不到位”“三個突出問題”，凡是能夠通過立法解決的，均制定了相應(yīng)的針對性條款，著重解決實際工作中遇到的問題。條例有七章八十九條，修訂草案為九章九十條，其中新增了“物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施”和“監(jiān)督保障”二章。主要修訂內(nèi)容如下：（一）著力推動黨建引領(lǐng)，進一步明確各方職責一是將黨建引領(lǐng)寫入總則。修訂草案強化黨組織在城鄉(xiāng)治理的引領(lǐng)作用，加強對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機制，推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。二是明確了物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作職責。修訂草案對市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門的職責由原來的六項修訂為十一項，增加了指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作，加強物業(yè)信息化建設(shè)，建立健全物業(yè)服務(wù)人信用信息管理，指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的承接查驗和移交等職責。強化屬地管理，將管理重心下沉，賦予街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府更多的行使與物業(yè)管理密切相關(guān)的行政管理職能。三是明確政府相關(guān)部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法職責。修訂草案不僅在總則中規(guī)定了地方各級人民政府物業(yè)管理主管部門的職責，而且增加第七章“監(jiān)督保障”，進一步明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)政府相關(guān)主管部門職責分工，利于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行監(jiān)督管理，要求“各相關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為”，著力解決“行政執(zhí)法不進小區(qū)”的問題。（二）著力解決實際問題，進一步保障各方權(quán)益一是著力解決業(yè)主委員會成立難運行難問題。明確了成立業(yè)主大會的條件和啟動機制，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆工作，完善業(yè)主委員會成員候選人提名機制，由社區(qū)黨組織推薦業(yè)主委員會主任、副主任人選，掌握主動權(quán)�？茖W(xué)設(shè)定業(yè)主委員會候選人比例，確保業(yè)主委員會選舉順利進行。明確物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，最低不少于二十平方米。二是著力解決承接查驗制度不規(guī)范不完善問題。為解決承接查驗過程中不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于弱勢地位、設(shè)施設(shè)備“帶病交付”等問題，修訂草案明確了承接查驗階段的各方責任，規(guī)定了物業(yè)管理主管部門應(yīng)當會同物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強對住宅項目承接查驗工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)和違約責任；建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗或者不符合交付使用條件的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗的物業(yè)。三是著力解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不及時的問題。針對行業(yè)管理手段和監(jiān)管措施未及時全面跟上，物業(yè)服務(wù)優(yōu)勝劣汰、良性競爭的市場環(huán)境未有效形成的問題，修訂草案要求市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員，建立健全物業(yè)服務(wù)人信用信息管理制度，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當“依法加強行業(yè)自律管理”“協(xié)助物業(yè)管理主管部門維護市場秩序和公平競爭”，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。四是著力解決維修資金使用難的問題。由于維修資金的提取使用門檻較高，屬于全體業(yè)主大會共同決定事項，實踐中維修資金使用的比例極低。修訂草案為解決這個問題，明確業(yè)主大會可以通過授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部位經(jīng)營收益、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用執(zhí)行權(quán)力。對僅涉及單元(棟)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利事項的，可以根據(jù)維修范圍，由該單元(棟)的業(yè)主共同決定。根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，明確了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)急使用的相關(guān)情形，便于維修資金的提取使用。同時為了防止套取、挪用或者侵占維修資金，明確了相關(guān)的預(yù)防措施和相應(yīng)的法律責任。五是取消質(zhì)量保修金制度。為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，減輕企業(yè)負擔，修訂草案根據(jù)國務(wù)院《優(yōu)化營商環(huán)境條例》第二十五條的規(guī)定，取消了新建住宅物業(yè)的質(zhì)量保修金制度，減輕企業(yè)壓力，緩解企業(yè)資金流動不足的現(xiàn)狀。同時為了落實房屋保修責任，要求注銷登記的建設(shè)單位應(yīng)當通過工程質(zhì)量潛在缺陷保險、委托維修或者提供擔保等方式履行房屋質(zhì)量保修責任。一是完善業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)使用人相關(guān)規(guī)定。上位法對業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)使用人的責任規(guī)定缺失或者比較原則，修訂草案設(shè)定了業(yè)主委員會的八項禁止行為，業(yè)主委員會成員的九項禁止行為，業(yè)主、物業(yè)使用人的十項禁止行為和業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時的八項禁止行為，并明確了相應(yīng)的法律責任，簡單明確，便于操作，提升業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人自我管理、自我約束的自覺性。二是填補小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施維護管理空白。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。建設(shè)單位應(yīng)當清晰標注人防工程位置、界限，并在售房時告知業(yè)主。人防工程設(shè)施不得出售、變相出售或者附贈。物業(yè)服務(wù)人負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防設(shè)施的日常維護管理，管理費用從利用人防工程收取的停車費、租金中按一定比例提取。三是增設(shè)物業(yè)管理委員會制度。為解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會成立難、選舉難、履職難，物業(yè)服務(wù)缺失斷檔的問題，修訂草案增設(shè)了物業(yè)管理委員會制度，明確了三種情形下由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，履職期間應(yīng)當推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。
江西省物業(yè)管理條例（修訂草案）
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。 第三條 物業(yè)管理應(yīng)當納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下城鄉(xiāng)社區(qū)居民委員會(以下簡稱社區(qū)居委會)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。 推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。 第四條 縣級以上人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基層政府目標責任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。 第五條 縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者經(jīng)市、縣(區(qū))人民政府 | 
